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一季度部分城市樓市成交回暖

時間:2019-04-21 12:55 來源:未知 瀏覽量

  一季度部分城市樓市成交回暖
  日前,58同城、安居客發布了《2019年一季度樓市總結報告》,從政策情況、新房市場、二手房市場、租房市場等維度深入解析2019年一季度樓市發展情況。報告指出,“穩”仍然是今年房地產市場主基調,今年兩會再次提出堅持住房的居住屬性,并強調“穩地價、穩房價、穩預期”。在“維穩”基調下,2019年1月、2月的商品住宅銷售價格總體平穩,一二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲,二手住宅銷售價格下降;三線城市環比漲幅均回落。而受季節及春節因素影響,一季度用戶找房熱度上揚,但漲幅不及去年,購房者未來心態也將趨于平穩。
 
 
 
  政策“微調”城市數量增加
 
  2019年的政府工作報告中重點提出,“關注群眾住房問題,更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展”,而 “穩”字將貫穿2019年房地產調控的始終,意味著將延續此前政策的穩定性。
 
  進入2019,政策“微調”的城市數量逐漸增加,一城一策、因城施策的樓市方針成為大趨勢,如石家莊全面放開城鎮落戶限制、西安購房落戶不再受社保年限限制等。
 
  58安居客房產研究院首席分析師張波指出,2019年熱點市場引進人才持續升級,且有從一二線城市向三四線城市蔓延的趨勢。城市通過提供租房、購房、生活等補貼、開放落戶等政策吸引人才流入。人才落戶政策也會積極影響到樓市需求側,由于人才引進導致的購房需求增加,也在一定程度上推動樓市在趨穩中保持向上。但值得關注的是,如何不只是通過居住和落戶層面留住人才,而是在城市自身發展中給予人才更多發展空間,讓人才和城市共發展,的確需要思考。
 
  一線城市新房成交均價穩中有升
 
  購房者信心指數上揚
 
  報告顯示,從新房市場的具體表現上來看,一季度一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成,北京的成交面積同比上漲超1倍。成交均價來看,深圳的月度成交價格處于平穩緩慢下降趨勢,北上廣價格出現波動,但同比去年仍在上漲。
 
  與成交量上升相對應的是,購房者信心指數也同步處于上漲趨勢。據58安居客房產研究院數據顯示,2018年11月開始,購房者信心指數逐漸上揚,2019年2月購房者信心指數為107.6,環比上升5.0%,認為一二線城市短期內房價穩定,未來還會上漲的用戶占比67.7%。
 
  監測數據顯示,2019年1月受春節假期影響,用戶對于新房的找房需求較低,進入2、3月份,找房需求出現明顯上漲,用戶的找房熱情上揚,市場熱度回暖。從不同城市級別的找房熱度來看,2019年1月份一二線城市、尤其是一線城市找房熱度環比下降明顯,而三四線城市找房熱度持續上升,熱度漲幅高于一二線城市。春節假期結束進入3月,一二線城市的找房熱度再次回暖。
 
  此外,購房剛需向周邊城市擴散,呈現出衛星城格局。一季度一線城市及周邊城市的找房熱度同比上揚,環北京及環深圳城市群找房熱度同比漲幅超20%。一季度找房熱度上升較為明顯的城市保定、廊坊、珠海及肇慶等城市,同比漲幅超六成。
 
  分城市來看,隨著搶人大戰持續升級,進一步刺激了當地的房地產發展。一季度新一線城市中新房熱門找房城市為西安、重慶、武漢、成都,但與去年相比僅武漢同比上漲,其余三城同比均呈下行趨勢。其他城市中,蘇州、天津的找房熱度同比上漲超三成。
 
  二手房掛牌價普遍穩中有升
 
  總價50-150萬房源關注較多
 
  相比新房市場,二手房更能反映市場的實際冷暖。報告指出,一季度全國二手房掛牌房源量在2月份處于低位,3月開始逐步走高,與去年同期相比,二手房掛牌房源量同比有一定程度下降。而在用戶訪問量方面,全國二手房訪問量在1月份處于低位,而后逐月上漲。同比去年,2月份二手房訪問量同比漲幅約四成。
 
  價格方面,二手房掛牌價普遍穩中有升。2019年一季度,一線城市中廣州的二手房掛牌價同比上漲約一成,上海二手房掛牌價同比下跌。上海的二手房找房熱度領先于一線各城,新一線城市中,重慶、成都、西安等西部城市的二手房找房熱度居于前列。
 
  報告數據顯示,一季度用戶對于二手房的面積偏好集中于70-90㎡(26.1%)、90-120㎡(26.6%),與2018年相比變化不大;價格方面,總價在50-150萬的房源受到的關注較多,占比約五成。58安居客房產研究院全年跟蹤數據顯示,自2018年11月開始,經紀人信心指數開始緩慢回升,進入2019年指數仍舊延續上升的態勢,2月份經紀人指數達到115.5。
 
  一季度租賃需求熱度依舊
 
  滬京深房源供應量位居前三
 
  報告數據顯示,租房市場方面,從供應量來看,受春節假期影響,2019年2月租賃房源供應量下降,3月份逐步回升。但不同級別的城市,其租賃房源供應量、供應面積段以及訪問量等方面呈現出較大的差異。
 
  從城市供應總量來看,上海和南京分別位居一線城市和二線城市租賃房源供應量榜首。在一線城市中,上海租賃房源供應量最大,約為北京的1.2倍。而在二線城市中,南京、杭州、武漢Q1租賃房源市場供應量最大。
 
  另從租賃房源供應面積段來看,一線城市單極化趨勢明顯,50㎡以下房源占比高達44.2%,高出全國平均水平11.4%;而70-90㎡房源占比僅17.5%,排名次之;重點二線城市各區間房源供應占比相對平衡,50㎡以下房源占比29.6%,70-90㎡房源占比24.3%,二者差值僅有5.3%。
 
  從租賃房源訪問量來看,58安居客房產研究院2019年一季度監測數據顯示,2月雖有春節假期影響,但今年第一季度租賃需求依舊保持很高熱度,訪問量同比增長25.1%,環比增長29.8%;分城市看,北京、上海、成都第一季度租賃訪問量位居全國前三,占比分別是5.2%、3.5%、3.5%。
 
  一季度市場表現差異較大
 
  “穩”仍然是2019年房地產市場主基調
 
  2019年一季度,從全國兩會上釋放的信息來看,一方面,中央堅持住房居住屬性、緊盯房地產金融風險、分類指導、穩步推進房地產稅立法的大方向保持不變;另一方面,各地結合自身城市特點,有條件有策略放松調控的同時,兼顧人才引進和城市活力營造,成為新的趨勢。
 
  從具體市場表現來看,不同級別城市的市場表現差異性較大。報告指出,一線城市的穩定將體現在房價和土地價格兩個層面,但成交量同比2018將近一步減少。二線城市則呈現出地區性差異,熱點城市降溫還將在上半年持續,但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯,受“去庫存”接近尾聲,棚改政策調整影響,部分城市的降溫幅度或更為明顯。
 
 
 
  張波認為,從基本面來看,一季度部分城市出現成交回暖,尤其是一線樓市二手房成交量的上漲更是帶動了市場熱度的提升,但值得關注的是2019年全國不會出現成交量價大漲格局,換言之整體市場并不具備“大陽春”的基礎。其一,政策面上不允許,從國家2019年樓市調控的目標來看要保持“三穩”,因此樓市小幅的上下波動屬于正常的穩定范疇,但交易熱度大幅上升,尤其是房價快速上升一定會被控制。其二,市場面上難實現,一二線樓市的調控并未出大放松,尤其是限購需求的不放松導致了需求難以在短期快速增加,三四線城市則面臨2019規劃棚改面積同比大幅縮水的現狀,也依然難以支撐樓市的大陽春。其三,行業面難保證,2019年不少品牌房企都調低了業績增速甚至是調低了業績目標,拿地依然謹慎,融資難度依然較高,預計2019年商品房的成交金額將難以超過2018。
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