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全國房價上漲格局可能已終結

時間:2019-04-19 18:59 來源:未知 瀏覽量

全國房價上漲格局可能已終結



近日,一個東北邊陲的地級市鶴崗成了社會各界關注的焦點。據報道:該市今年3月份住房均價為1240元/平方米,其中九州興建小區周圍僅為300元/平方米,320平方米的復式高層只要15萬元。

一個偏遠的四級小城市房價低人們并不感到奇怪,但低到這個程度還是大大超出了許多人的心理預期,因此,樓市“白菜價”的議論一時四起。

如何看待這一現象?在回答這個問題之前,有必要先了解一下近十幾年來我國房價是怎么上漲的。雖然各地樓市具體情況差異很大,但就全國而言,走“牛”是大趨勢,其主要驅動因素有:城市化的加速推進、貨幣持續超發、居民投資意識全面覺醒、土地財政以及國人根深蒂固的購房置業傳統。

近幾年來,隨著經濟增長轉向中低速、人口紅利消失、老齡化社會來臨、對美關系面臨挑戰等,上述驅動房價上漲的一些因素正在發生變化。

先看城市化進程。上個世紀八十年代,我國城市化率不到20%,改革開放40年平均每年增長1%,現在已近60%。隨著城市化的持續推進,農村人口大量進入城市,使城市住房需求急驟增長。如今,城市化高峰期已過,而十幾年的樓市大躍進,使城市住房供應量的增長速度大大超過城市化率的增長速度,樓市供求關系開始出現逆轉。

再看貨幣發行。伴隨著經濟的高速發展,我國貨幣政策多數時間偏向于“積極”。這種選擇在為經濟高速增長提供充沛動力的同時,也使我國貨幣長期處于超發狀態。截至2018年6月,M2的供應量已高達177萬億,20年間增長了17倍,而同期GDP總量僅增長10.3倍。現在經濟高速增長時期已過,中低速發展時代來臨。相應地,貨幣政策開始轉向“穩健”。這樣一來長期直接推動房價上漲的貨幣之“水”就在很大程度上受到了制約,再加上一系列資金進入樓市的限制性政策的執行,房價也就很難繼續“水漲船高”了。

接著看居民投資。市場經濟體制在我國建立,不僅推動了經濟的快速發展,也使居民投資意識全面覺醒。在眾多投資項目當中,房地產因為長期走牛而成了人們的首選投資標的。房價與樓市需求之間相互影響,最終形成正向循環關系:房價越漲越高,而樓市需求也越來越旺。由于房價過高導致一系列負面效應出現,政府部門不得不采取各種限制措施。經過長期、持續的調控,近兩年房價持續上漲的勢頭終于得到徹底扭轉。居民投資房地產的意愿開始下降,樓市需求隨之出現收縮。

最后看“土地財政”。地方政府為促進經濟發展,過去十幾年先后進行了大量的資金投入,而這些資金很大程度是靠賣地收入來解決的。這就形成了所謂的“土地財政”現象。地方政府長期來缺乏抑制樓市的積極性原因也在于此。如今,高質量增長取代高速增長成了新的經濟發展模式,地方政府“土地財政”將難以為繼,改變也就不可避免。

上述這些變化,最終導致的結果只有一個:我國延續已久的房價上漲格局可能已走向終結。由于我國地域遼闊、社會經濟發展很不平衡,因此,各地樓市會繼續存在很大的差別。不過,這并不影響我們對其總體運行趨勢有一個基本的判斷。

鶴崗是一個偏遠的、人口已現凈流出、資源衰退型小城市,自身并不具有廣泛的代表性,特別是對于像深圳這樣人口仍在凈增長、競爭能力強、充滿生機與活力的國際性大城市來說,更沒有什么參照意義。但是,要知道:“千里大堤,毀于蟻穴”。如果鶴崗樓市出現“白菜價”,只是一個偶然現象,那并不可怕;可怕的是,它是第一個被發現的“蟻穴”,后面還跟著更多的“蟻穴”,若如此,樓市這個“大堤”就非常值得大家警惕了。

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