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趙偉:樓市小陽春 風動還是幡動?

時間:2019-04-11 12:57 來源:未知 瀏覽量

趙偉:樓市小陽春 風動還是幡動?

原標題:趙偉:樓市小陽春,風動還是幡動?

春節以來,多個城市二手房成交回升,房價預期也有所修復。北京、深圳、南京、杭州等16座城市,春節以后二手房成交持續修復,其中3月以來平均每周成交二手房161萬平米,明顯好于2018年初以來每周130萬平方米的平均水平。二手房市場成交的回升,在成交價格上也有一定的反映;2月70大中城中二手房價環比上漲的城市數量為47個,較1月環比增加6個,增加個數也多于歷史同期。伴隨部分城市二手房成交回升,市場對于“樓市回暖”關注度明顯抬升。

二手房成交回升的同時,部分城市新房銷售也出現一定改善。春節后第二周,30大中城商品房銷售情況即開始逐步回升,早于去年春節后修復時點;從銷售回升的幅度來看,今年3月以來30大中城商品房周均成交341萬平方米,略高于2018年初以來320萬平方米。此外,TOP100房企3月銷售金額同比大幅增長29%,明顯超過2018年同期水平,也可以側面驗證商品房銷售出現回暖跡象。

細究發現,當前地產銷售回暖結構性特征顯著,以一、二線城市為主。分不同等級城市來看,不管是二手房還是新房市場,銷售回暖主要集中在在一線和部分熱點二線城市。例如,跟蹤二手房成交面積的16個城市中,一、二線城市1-3月二手房成交累計同比增長6.3%、遠高于去年全年的-8.6%,而三四線城市前3月成交同比仍為負增(-32.1%)、并較去年全年(-26.1%)進一步下滑。新房市場中,一線城市和代表性二線城市,前3月新建商品房住宅銷售分別同比增長35%和33%,分別較去年大幅改善39和33個百分點,而三四線城市前3月負增、增速-7%,較去年進一步回落。

具體城市來看,一線城市以及區域熱點二線城市,地產銷售的改善幅度較為顯著。一線城市中,北、上、廣、深4個城市,商品房銷售已于3月普遍改善,累計同比增速也回歸正區間,回暖跡象較為顯著。二線城市中,商品房銷售改善較為明顯的城市,以廈門、福州、成都等經濟發展較好的區域性中心城市,以及蘇州、寧波等上海大都市圈內經濟強二線城市為主。

一、二線地產的回暖,或與近期房貸利率回落、地產政策“一城一策”微調等加速剛需釋放有關。近期地產成交明顯改善的熱點一、二線城市,具備一些共同特征,即地產調控開啟最早、前期剛需受抑制程度較深。年初以來,伴隨這類城市陸續“一城一策”調整地產政策、疊加房貸利率的總體回落,對剛需起到一定提振。從住房成交結構來看,代表性一線城市近期成交的商品房住宅中,90平以下住宅占比明顯抬升,或意味著剛需加快釋放,是主導當前一二線市場回暖的重要力量。

銷售回暖帶動下,近期一、二線城市土地成交情況也有所改善。2月以來,土地成交出現好轉跡象:100大中城土地成交溢價率明顯回升、流拍率大幅回落,一線城市更是自年初以來連續3個月“零”流拍。從土地成交規模來看,年初以來一線城市成交的住宅類土地規劃建筑面積增速逐月改善,3月當月同比增長88%;二線城市受制于土地供應量的收縮,暫未出現明顯的放量,但3月中旬以來跌幅有所收窄、出現改善跡象。

近期房企融資環境的邊際好轉,也對企業拿地行為起到一定支持。去年底以來,房地產企業融資環境逐步改善。今年3月,40家典型上市房企完成1024億元融資,為2017年11月以來的最高水平;其中,近期持續放量的信用債,起到一定支撐。房企融資規模增加的同時,融資成本也出現邊際改善,與房企融資成本關聯較大的房地產信托預期收益率,去年11月以來趨于回落,今年2月降至2018年以來最低水平。

短期來看,地產銷售和土地成交的結構性回暖,或有助于提振地產鏈相關需求;可以關注近期改善較為明顯的華東地區。近期,地產銷售和土地成交較去年同期明顯改善的城市,以蘇州、南京、寧波、上海等為主,多為華東地區城市群中的核心城市。未來一段時間,伴隨這類城市“銷售-拿地-新開工”鏈條傳導逐步顯現,或對水泥等建筑原料、家電等后地產鏈消費需求等,起到一定提振作用。今年前2個月,華東地區水泥產量增速已經出現明顯改善,或部分得益于房地產新開工需求較強的支持。

中長期來看,一、二線城市的溢出效應,更多體現在大都市圈周邊強三線,非都市圈低線城市壓力仍在,未來演變仍需觀察。三線及以下城市,占地產銷售和投資的六成左右,在較大程度上決定地產總體走勢。三線及以下城市,過去兩年表現相對較好,很大程度上得益于棚改貨幣化安置的支持;伴隨棚改規模收縮、貨幣化安置比例降低,地產將面臨一定調整壓力。近期部分一二線地產市場回暖,對周邊地區的溢出效應主要體現在大都市圈內熱點三線(例如無錫、佛山、金華等);非都市圈低線城市壓力仍在,未來演變仍需觀察。

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